賃貸初心者向け！失敗しないお申し込み・契約方法
これでバッチリ安心賃貸契約！
● [退去時について]
壁の黒ずみや傷等、原状回復はどこまで必要か、どんな特約があるのか確認しましょう
その1：普通に暮らしていてできた傷や汚れは大家さんが負担します
賃貸契約のトラブルで多いのが、退去する際の傷や汚れは入居者と大家さんのどちらの負担かといった原状回復に関することです。しかし、原状回復といっても「部屋を元通りに戻すなんて無理！」と慌てなくて大丈夫です。普通に暮らしていて生じる程度の損耗であれば、入居者ではなく大家さんが負担するといった原則があります。例えば借りた人が故意や過失、不適切な使い方などをして、建物が自然に損耗する以上のダメージを与えてしまった部分に関しては、入居者が負担します。それ以外は大家さんが負担すべきということになっています。ただし、入居者にも注意を払って部屋や付帯設備を管理する義務があり、手入れを怠ったことで損害が発生・拡大した場合の修繕費用は、入居者負担になります。
原状回復の負担はどちらか？
| 大家さんが負担 | 入居者が負担 |
|---|---|
普通に生活していて時間と共に損耗するもの（例）
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故意・過失や不適切な使い方による汚れや傷（例）
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次の入居者への化粧直しグレードアップ（例）
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不具合を放置し発生した汚れや傷（例）
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その2：入居者に原則以上の負担を求める特約に注意しましょう
何がどちらの負担になるかは、上記のような原則だけで判断できるとは限りません。契約書には、上記のような原則にあてはまらない「特約」が記載されていることがあり、たいていは原則以上の負担を入居者側に求める内容になっているケースが多いです。「負担してもいい」と意思表示している場合に成立するものなので、署名・捺印する前に、内容をしっかり説明してもいましょう。特約としてよくあるのは、クリーニング代、畳表替え・カーペットの張り替え費用などを入居者負担とするものです。特約の内容を見て負担が重すぎると感じた場合、条件の変更を申し出てみましょう。変わらなくても、部屋が気に入っていれば負担を覚悟で借りるしかありませんが、納得できない場合、退去時にもめるより契約しないという選択もあります。そのため、署名・捺印前の確認が大事となってきます。
特約が成立する要件
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、特約が成立する3つの要件を以下のように規定しています。
- （1）特約の必要があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- （2）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- （3）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること